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Effectuez le "diagnostic technique"
de votre logement |
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Un certain nombre d'obligations
relatives à l'état et à la contenance
des logements et terrains incombent aux propriétaires
soit à l'occasion de leur vente, soit en dehors de
toute mutation.
Actuellement, cette réglementation concerne le mesurage
Carrez, le plomb, l'amiante, les termites, les installations
de gaz, les risques naturels, technologiques et sismiques,
la performance énergétique, l'électricité
et les installations d'assainissement non collectif (à
compter du 1er/01/2013), ces éléments devront
prochainement faire l'objet d'un dossier de diagnostic technique
unique.
(source ANIL)
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L'ensemble des diagnostics relevant jusqu'ici de textes législatifs
et réglementaires épars sont désormais regroupés.
L'application de ce nouveau dispositif est soumis à la
publication de décrets.
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un
dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé
à la promesse de vente ou, à défaut de promesse,
à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique,
le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier
des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions
définies par les dispositions qui les régissent,
les documents suivants :
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• Type de biens concernés
:
Toute copropriété.
A noter : les maisons individuelles
ne sont pas concernées par cette loi.
• Quelles obligations :
En cas de vente de lots en copropriété, tout avant-contrat
et l’acte authentique doivent mentionner la superficie de
la partie privative du lot si elle est supérieure à
8 m² (le recours à un professionnel pour le mesurage
n’est pas obligatoire, mais conseillé lorsque celui-ci
est complexe).
La superficie mentionnée par la loi Carrez est celle des
planchers, des locaux clos et couverts, excepté ceux avec
un hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Il
faut également retirer les surfaces occupées par
les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escalier, les
gaines et les embrasures de porte comme de fenêtre.
• Conséquences ou sanctions
:
- A défaut de mention, possibilité de demander la
nullité de l’avant-contrat ou de l’acte, au
plus tard dans le mois suivant l’acte authentique. Si la
mention figure dans l’acte authentique seul, pas de nullité
de l’avant-contrat, sauf si l’acquéreur refuse
de signer l’acte authentique.
- Si la superficie réelle est inférieure de plus
de 5 % à celle mentionnée dans l’acte authentique,
possibilité de demander au juge une diminution proportionnelle
du prix (dans un délai maximum d’un an suivant l’acte
authentique).
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Le constat de risque d'exposition
au plomb (saturnisme) : |
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• La menace des vieux immeubles
La menace est particulièrement présente dans les
grandes agglomérations, détentrices d'un parc immobilier
ancien : 90 % des immeubles parisiens datent d'avant 1948 et les
trois-quarts des jeunes enfants suivis pour saturnisme sont franciliens.
• Conséquences du saturnisme
:
Le saturnisme peut entraîner de graves maladies neurologiques.
Lorsqu'un cas de saturnisme est diagnostiqué, le médecin
le signale à la Direction Départementale des Affaires
Sanitaires et Sociales (DDASS) qui fait suivre au Préfet.
Celui-ci est alors habilité à notifier au propriétaire
les travaux de rénovation à effectuer. Ceux-ci sont
contrôlés un mois après la notification ou
effectués d'office en cas de carence du propriétaire.
• Les décrets :
L'entrée en vigueur du dispositif de lutte contre le saturnisme
prévu par la loi du 9 août 2004 était conditionnée
à la parution de textes réglementaires.
Un décret d'application, ainsi que quatre arrêtés,
ont été publiés au Journal officiel le 26
avril 2006. Le dispositif est donc applicable à compter
du 27 avril 2006.
• Où trouver l'information
:
Une carte, disponible dans chaque préfecture, détermine
les zones à risque.
• Quelles obligations :
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une
copropriété, le constat porte exclusivement sur
la partie privative de l'immeuble affectée au logement
; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à
des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur
les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou
non à l'attribution ou à la jouissance en propriété
des locaux.
Le constat de risque d'exposition au plomb doit avoir été
établi depuis moins d'un an à la date de la promesse
et de l'acte authentique de vente.
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BON
À SAVOIR |
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Ce contrôle donne droit
à des réductions d'impôts lors d'ouverture
de travaux ou encore aux subventions de l'Agence Nationale
pour l'Amélioration de l'Habitat. |
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L'état mentionnant
la présence ou l'absence de matériaux
ou produits contenant de l'amiante |
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Très utilisé dans le bâtiment à partir
des années 1950 pour ses qualités isolantes et incombustibles,
l'amiante fait aujourd'hui l'objet de contrôles très
stricts pour cause de risques cancérigènes.
• Nouvelles obligations :
Tous les immeubles bâtis construits dont le permis de construire
a été délivré avant le 1er juillet 1997,
à l’exception des maisons individuelles (en copropriété,
sont concernées les parties communes et les parties privatives).
La recherche de flocages, calorifugeages et faux plafonds (selon
la date de délivrance du permis de construire) contenant
de l'amiante doit être faite par un technicien qualifié.
La constitution d'un dossier technique doit également être
tenu à la disposition des occupants de l'immeuble.
• Vous êtes propriétaire
:
Un état mentionnant la présence ou le cas échéant
l’absence d’amiante doit être produit par le vendeur
au plus tard à la date de toute promesse de vente ou, à
défaut de promesse, à la date de l'acte authentique
de vente. Pour les parties communes des immeubles en copropriété
la fiche récapitulative constitue le constat. L'état
est établi par un contrôleur technique agréé
ou par un technicien de la construction assuré pour cette
mission et justifiant d'une attestation de compétence (à
compter du 1.11.07, le professionnel réalisant l'état
devra avoir été certifié par des organismes
accrédités et respecter des règles spécifiques
d'organisation et d'assurance (sous peine de sanctions pénales).
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BON
À SAVOIR |
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Les dépenses de recherche
d'amiante sont déductibles du revenu brut foncier et
les travaux liés à ce risque sanitaire majeur
peuvent être financés par l'Agence Nationale
de l'Amélioration de l'Habitat. |
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• Un fléau en progression
Jusqu'alors confinés dans le Sud-ouest de la France, les
termites sont présents aujourd'hui en France dans plus de
50 départements. L'extension de ces redoutables insectes
xylophages qui colonisent aujourd'hui les zones urbaines s'explique
par l'utilisation domestique de bois peu résistant (comme
le pin)et par l'augmentation des échanges inter-régions.
• Nouvelles obligations
:
Devant l'ampleur des dégradations, la loi du 8 juin 1999
a rendu obligatoire la déclaration en mairie des immeubles
contaminés. Déclarations qui permettent aux préfectures
de dresser une carte des zones contaminées.
• Vous êtes propriétaire
:
Les propriétaires concernés par ce fléau doivent
procéder à l'éradication des termites. En cas
de non-respect de cette obligation, le maire de la commune peut
procéder aux travaux nécessaires et aux frais des
propriétaires.
•
Vous êtes acheteur :
Lors de la vente d'un bien situé à l'intérieur
d'une zone contaminée, le vendeur doit joindre à l'acte
de vente un état parasitaire de moins de trois mois. En cas
contraire, l'acheteur peut réclamer des frais de remise en
état.
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BON
À SAVOIR |
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Depuis le 1er janvier 1999, les
pouvoirs publics favorisent la suppression et la prévention
des termites par différentes mesures fiscales. Ces
aides à l'amélioration de l'habitat (ANAH) s'appliquent
pour les résidences principales. |
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L'ordonnance du 8 juin 2005 a ajouté à la liste des diagnostics
devant être produits en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble
à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure
de gaz naturel dont l'entrée en vigueur est subordonnée
à la publication d'un décret (décret à paraître).
La loi ENL prévoit que ce document ne concernera pas uniquement
les installations de gaz naturel, mais toute installation intérieure
de gaz (naturel ou non) réalisée depuis plus de quinze ans.
• Nouvelles obligations :
Les dispositions relatives à l'état de l'installation intérieure
de gaz entreront en vigueur le
1er novembre 2007.
L'état de l'installation est réalisé dans les parties
privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances,
selon un modèle qui sera défini par arrêté
(à paraître).
Son contenu est précisé (description de l'état des
appareils de chauffage et production d'eau chaude, des tuyauteries d'alimentation,
de l'aération des produits de combustion).
Deux documents sont réputés équivalent à l'état
de l'installation intérieure de gaz, dès lors qu'ils ont
été établi depuis moins de trois ans à la
date à laquelle l'état doit être produit :
- le certificat de conformité aux règles techniques et de
sécurité effectué par un organisme agréé,
- et le diagnostic réalisé dans le cadre d'opérations
organisées par les distributeurs de gaz.
• Vous êtes propriétaire :
A compter du 1.11.07, le vendeur de tout ou partie d'un immeuble à
usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz
réalisée depuis plus de 15 ans devra fournir un état
de cette installation qui est intégré dans le dossier de
diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à
défaut de promesse, à l'acte authentique.
En cas de vente de locaux situés dans un copropriété,
il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même
lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de
droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires
de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance
en propriété des locaux.
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• De quoi s'agit-il ?
Dans les zones particulièrement exposées à
un risque sismique ou cyclonique, des règles particulières
de construction parasismiques ou paracycloniques peuvent être
imposées aux équipements, aux bâtiments et
aux installations dans les cas et selon la procédure prévue
à l'article L.563-1 du code de l'environnement. Un décret
en Conseil d'Etat définira les conditions dans lesquelles,
à l'issue de l'achèvement des travaux de bâtiments
soumis à autorisation de construire, le maître d'ouvrage
devra fournir à l'autorité qui a délivré
ce permis un document établi par un contrôleur technique,
attestant que le maître d'ouvrage a tenu compte de ses avis
sur le respect des règles de construction parasismiques
et paracycloniques. Ce même décret définit
les bâtiments, parties de bâtiments et catégories
de travaux soumis à cette obligation (décret à
paraître).
Des sanctions sont prévues à l'encontre des utilisateurs
du sol, des bénéficiaires des travaux, des architectes,
entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution
de travaux qui méconnaîtraient ces obligations.
• Nouvelles obligations :
Elle rappelle que deux obligations distinctes d'information
des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sont
prévues (code de l'environnement : art. L.125-5) :
- une obligation d'information sur les risques technologiques
et naturels ou encore sismiques, affectant le bien immobilier
(l'information se fait en annexant à toute promesse unilatérale
de vente, d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant
la vente ou aux contrats de location écrits, un état
des risques conforme à un modèle fixé par
arrêté, fondé sur les informations mises à
disposition par le préfet) ;
- une obligation d'information sur les sinistres résultant
de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues ayant affecté
en tout ou partie l'immeuble concerné : il s'agit de tous
les sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité
au titre de la garantie contre les effets des catastrophes technologiques
ou naturelles, soit au profit du propriétaire vendeur ou
bailleur, soit au profit d'un précédent propriétaire
de l'immeuble, dans la mesure où le vendeur ou le bailleur
a été lui-même informé du sinistre
correspondant.
Cette obligation d'information sur les sinistres résultant
de catastrophes technologiques ou naturelles s'applique même
en dehors des communes ou des zones couvertes par un plan de prévention
des risques prescrit ou approuvé ou par le zonage sismique.
Il s'agit de toutes les communes ayant été déclarées
au moins une fois en état de catastrophe technologique
ou naturelle (code des assurances : art. L.128-1 et L.128-2 ou
L.125-1).
Le non-respect de l'une de ces obligations d'information peut
permettre à l'acquéreur ou au locataire de poursuivre
la résolution du contrat de vente ou de location ou d'exiger
une diminution du prix de la transaction.
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• De quoi s'agit-il ?
L'obligation d'établir un diagnostic de performance énergétique
a été instituée par la loi
du 9 décembre 2004 de simplification du droit. Il s'agit
d'un document qui comprend la quantité d'énergie
effectivement consommée ou estimée pour une utilisation
standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment
et une classification en fonction de valeurs de référence,
afin que les usagers puissent évaluer les consommations
prévisionnelles d'énergie des logements.
• Vous êtes propriétaire
:
Depuis le 1er novembre 2006 le propriétaire doit tenir
le diagnostic de performance énergétique à
la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la
demande lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant.
En revanche la production d'un diagnostic de performance énergétique
sera exigible pour les constructions neuves dont le permis de
construire sera postérieur au 30 juin 2007.
En cas de vente d'immeuble à construire (vente en l'état
de futur achèvement -VEFA-) la production d'un diagnostic
de performance énergétique n'est pas requise au
moment de la signature de l'acte authentique ; mais le promoteur
doit le remettre à l'acheteur au plus tard à la
réception.
• Vous êtes acheteur ou locataire
:
Le diagnostic de performance énergétique
n'a qu'une valeur informative. Il permettra au candidat acquéreur
ou locataire d'être informé sur les caractéristiques
thermiques (chauffage, production d'eau chaude, etc.) du bien
qu'il souhaite acheter et sur ses consommations d'énergie,
d'être sensibilisé à la lutte contre l'effet
de serre par les "étiquettes énergie"
(qui classeront cette consommation et la quantité de gaz
à effet de serre émise en raison de celle-ci en
fonction d'une échelle A à G), d'être incité
à réaliser des travaux d'économie d'énergie,
grâce à des recommandations et des conseils de gestion.
• Nouvelles obligations :
Pour les bâtiments existants, l'entrée en vigueur
du diagnostic de performance énergétique en cas
de vente d'un bien est confirmée au 1er novembre 2006.
Pour les constructions neuves, la production du diagnostic de
performance énergétique n'est exigible que pour
les bâtiments ou parties de bâtiments pour lesquels
le dépôt de la demande de permis de construire est
postérieur au 30 juin 2007.
En cas de vente d'immeubles à construire (VEFA), la loi
Engagement National pour le
Logement (ENL) a exclu la production du diagnostic de performance
énergétique au moment de la signature de l'acte
authentique ; mais le maître d'ouvrage (promoteur) doit
le remettre à l'acquéreur au plus tard à
la réception.
En cas de location, le diagnostic de performance énergétique
devra être annexé à tout nouveau contrat de
location à compter du 1er juillet 2007.
Vous voulez en savoir plus :
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L'état de l'installation
d'électricité et les installations d'assainissement
non collectif |
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Cela concerne tous les immeubles à usage d'habitation.
• Nouvelles obligations :
Le vendeur de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation
comportant une installation intérieure d'électricité
réalisée depuis plus de quinze ans doit fournir
un état de cette installation qui est intégré
dans le dossier de diagnostic technique communiqué à
l'acquéreur.
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