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I compromessi (promessa unilaterale o compromesso di vendita) |
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Al momento della vendita immobiliare un accordo tra venditore e acquirente deve materializzarsi tramite una "promessa unilaterale di vendita" o "un compromesso".
Questi due tipi d'impegno sono dei contratti che precedono l'atto di vendita, per lasciare il tempo all' acquirente di preparare il finanziamento ed' al Notaio di raccogliere i documenti necessari alla vendita : al momento dell'atto notarile di vendita. |
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Questi compromessi possono essere realizzati tramite scrittura privata o notarile. Sono essenziali per entrambe le parti per confermare il loro impegno e perche definiscono precisamente le condizioni della futura vendita.
• La promessa unilaterale di vendita
Impegna soltanto il venditore sul fatto, di vendere ad un prezzo determinato e per una scadenza precisa. Il documento deve essere registrato nei 10 giorni all'ufficio di registrazione delle imposte a pena di nullità. Il costo di registrazione : 76,22 € più bolli. La promessa di vendita contiene la clausola precisa di rimozione del'opzione. Questa clausola precisa che l'acquirente dovrà informare il venditore della sua decisione di acquistare rimuovendo l'opzione prima della data di scadenza.
• Il compromesso di vendita
Impegna reciprocamente le due parti ed ha un valore d'impegno definitivo di vendita. La registrazione non è obligatoria. Se non siete totalmente sicuri di volere acquistare un bene immobiliare, non impegnatevi tramite un compromesso di vendita perchè è impegnativo quasi come un contratto di vendita.
Questi due tipi di documenti devono contenere delle clausole obligatorie.
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Stato Civile :
Stato civile del/dei venditore/i e del/dei acquirente/i. |
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Il bene immobiliare :
Data del precedente atto di vendita o di donazione. Nome del/dei precedente/i proprietario/i.Le coordinate dello studio notarile che ha rogitato. La descrizione precisa del bene immobiliare e del suo futuro utilizzo. La superficie della parte privata del bene se fa parte di un condominio. |
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Il prezzo di vendita :
Questa clausola deve precisare il prezzo dell'immobile e le modalità di pagamento, e indicare l'esistenza di un prestito immobiliare per l'acquisto. Se la vendita è realizzata con l'intervento di un mediatore, indicate il prezzo senza commissione per evitare di dover pagare l'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari sulla commissione. Bisogna inserire l'importo della commissione e precisare che rimane a carico dell'acquirente. Di solito, un versamento del 10% del valore dell'immobile avviene alla firma del compromesso dall'acquirente. Questo importo deve essere precisato come caparra.
| Importante : |
L'acquirente non deve versare niente prima della firma del compromesso. Alla firma del compromesso l'acquirente non deve versare questa caparra direttamente al venditore ma a un professionista abilitato (agente immobiliare se abilitato o un Notaio). |
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Le clausole risolutive :
Queste clausole definiscono le condizioni che permettono di uscire dagli impegni del compromesso . La più frequente e la clausola sospensiva d'ottenimento del mutuo. Nell'ipotesi nella quale l'acquirente non dispone di un finanziamento per l'acquisto dell'immobile, ritroverà la piena libertà e potrà recuperare la caparra. Le clausole risolutive possono portare anche sulla vendita di un altro bene immobiliare dell'acquirente, l'ottenimente dell'autorizzazione di costruire e/o del condominio se l'acquirente desidera proceder a delle modifiche, la regolarità dei lavori precedentemente realizzati dal venditore, l'assenza si servitu, lo stato libero dell'immobile, l'assenza di degrado o distruzione del bene immobiliare. |
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