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Le garanzie dei mutui immobiliari |
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Gli Istituti di credito che concedono mutui immobiliari si confrontano ad un rischio importante di mancanza da parte del mutuatario conto tenuto dell'importanza delle somme in gioco e delle durate di rimborso.
A questo punto è normale che questi Istituti di credito prendano delle garanzie che gli assicurano il rimborso totale del debito contrattato dal mutuatario. |
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Esistono due tipi principali di garanzie : Le sicurezze reali che portano su un bene immobiliare di proprietà del mutuatario, e le sicurezze personali che fanno intervenire una cauzione in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario. Altri "montaggi" permettono agli Istituti creditori di garantire i mutui che concedono.
Si concretizzano sotto due forme distinte : l'Ipoteca e il Privilegio di "Prêteur de Deniers". L'ipoteca puo garantire qualsiasi tipo di operazione immobiliare. Diverse ipoteche possono essere prese (su uno stesso bene) nella misura che la totalità delle ipoteche non superi il valore del bene acquistato. Il privilegio di "Prêteur de Deniers" non è applicabile per tutti i mutui : l'immobile oggetto del mutuo deve assolutamente esistere al momento della presa di garanzia. Per tanto sono escluse le operazioni immobiliari d'acquisto su piantina/ progetto, la costruzione di una casa individuale o ristrutturazione.
Le sicurezze reali continuano ad esistere per un periodo di due anni dopo il pagamento dell'ultima rata del mutuo per il quale hanno servito di garanzia e si estingueranno soltanto dopo questo termine. Per tanto, se il mutuatario desidera rivendere l'immobile prima di questo termine, dovrà procedere ad' una operazione di "Mainlevée" che genera delle spese a carico del venditore. L'operazione di "Mainlevée" che si effettua tramite atto Notarile genera delle spese che comprendono : gli oneri del Notaio, il "salario" del conservatore delle ipoteche (0,10 % delle somme che costituiscono l'oggetto della cancellazione) e le spese di bolli.
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Le sicurezze personali |
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Il principio della cauzione si apoggia su l'intervento di una terza persona (la cauzione) che, in caso di mancanza del mutuatario, si impegna a rimborsare la rimanenza del mutuo al posto suo. Contrariamente a l'ipoteca convenzional e al privilegio di "Prêteur de Deniers", la cauzione non deve essere autenticata dal Notaio ed il costo della cauzione non è regolamentata, secondo gli istituti di deposito cauzionale, le spese di cauzione si aggirano a 2 % dell' importo del mutuo.
La cauzione presenta una grande flessibiità in caso di rivendita del immobile. Contrariamente alle garanzie reali, nessuna procedura di "mainlevée" è necessaria in caso di rivendita anticipata del immobile. La cauzione si estingue automaticamente con il pagamento dell'ultima rata del mutuo anche in caso di rimborso anticipato del mutuo. Un altro vantaggio, in caso di difficoltà finanziaria del mutuatario, questo potrà, per rimborsare il suo debito, vendere l'immobile da solo, senza essere tributario del risultato di una vendita giudiziaria. In termini di costo la cauzione non è meno cara delle garanzie reali, anzi più cara del privilegio di "Prêteur de Deniers".
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Altro tipo di presa di garanzia |
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Per certi tipi di mutuatario, e certi tipi di operazioni immobiliari, degli istituti finanziari possono accettare l'utilizzo di titoli in possesso del mutuatario per garntire un mutuo. L'operazione consiste a consegnare questi titoli presso l'istituto prestatore che li conserverà in caso di mancanza del mutuatario. A secondo del tipo di titoli la banca cambierà la percentuale di copertura della garanzia. Così, per le azioni, delle quali il valore puo variare molto, gli istituti di credito potranno richiedere che il valore dei titoli presi in garanzia sia pari a 150 % del valore del mutuo erogato. Questo tipo di garanzia puo essere integrata alle due principali forme di garanzie soprascritte : Le sicurezze reali e personali. |
