|
|
 |
 |
De garanties voor leningen ter financiering
van onroerend goed |
 |
 |
|
De kredietinstellingen die leningen
verstrekken ter financiering van onroerend goed stellen zich
bloot aan een belangrijk risico met betrekking tot het in
gebreke blijven van de kredietnemer, gezien de grootte van
de bedragen en de lange looptijd.
Het is dus begrijpelijk dat deze kredietinstellingen garanties
vragen waardoor de aflossing van de gehele schuld die is aangegaan
door de kredietnemer, wordt gewaarborgd. |
|
|
 |
Twee soorten garanties zijn het meest gebruikelijk : het 'recht op
reële executie', dat over het algemeen bestaat uit een onroerend
goed object waarvan de kredietnemer eigenaar is, en persoonlijke garanties
die bestaan uit een te betalen borgsom in geval van in gebreke blijven
van de kredietnemer. Ook door andere constructies kunnen kredietinstellingen
de verstrekte leningen zeker stellen.
|
| |
Het recht op reële executie |
|
|
Het recht op reële executie is in twee vormen te onderscheiden: de
hypotheek een de preferente vordering. De hypotheek kan op alle onroerend
goed transacties worden toegepast. Eenzelfde onroerend goed object kan
als onderpand dienen voor verschillende hypotheken, zolang de waarde van
het object hoger is dan de totaal aangegane schuld. De preferente vordering
is niet op alle leningen van toepassing: het onroerend goed object waarop
de lening van toepassing is moet absoluut bestaan op het moment dat de
lening wordt aangegaan. Hierdoor zijn aankopen op tekening, de bouw van
een huis of werkzaamheden aan een huis hiervan uitgesloten.
Het recht op reële executie blijft nog twee jaar bestaan na betaling
van de laatste termijn van de lening, waarvoor de garantie is gegeven
en vervalt vanzelf na deze periode. Hierdoor moet de kredietnemer, indien
hij het object voor afloop van deze periode wil verkopen, royement aanvragen,
hetgeen kosten voor de verkoper met zich meebrengt. De kosten voor het
royement, dat per notariële acte wordt vastgelegd, bestaan uit honorarium
van de notaris, traktement van de hypotheekbewaarder (0,10% van het betrokken
bedrag) en legeskosteni.
|
| |
De persoonlijke garantie |
top
|
|
|
Het principe van de borgsom berust op de interventie van een derde (de
borgsteller) die zich garant stelt voor betaling van het restant van de
schuld in plaats van de kredietnemer, in geval van in gebreke blijven
van deze laatste. In tegenstelling tot de conventionele hypotheek en de
preferente vordering, hoeft de borg niet te worden gelegaliseerd door
een notaris en is het bedrag van de borgsom niet vastgelegd. Afhankelijk
van de instelling liggen de kosten voor de borgstelling rond 2% van het
bedrag van de lening.
De borgsom biedt een grote flexibiliteit in geval van verkoop van het
object. In tegenstelling tot het recht op reële executie is geen
royementsprocedure nodig in geval van voortijdige verkoop van het object.
De borgstelling vervalt automatisch met de betaling van de laatste termijn
van de lening, ook in geval van vroegtijdige aflossing. Een andere voordeel
is dat wanneer de kredietnemer in financiële problemen komt, hij
het object zelfstandig kan verkopen om de schuld af te lossen, zonder
de nadelen te hoeven ondervinden van een gerechtelijke verkoop. Wat kosten
betreft is de borgsom niet goedkoper dan het recht op reële executie
en zelfs duurder dan een preferente vordering.
|
| |
Een ander soort garantiestelling
|
top
|
|
|
Afhankelijk van het profiel van de kredietnemer en de onroerend goed transactie,
kunnen financieringsinstellingen roerend goed in eigendom van de kredietnemer
als garantie voor een lening accepteren. Deze handeling bestaat uit het
in onderpand nemen van deze waarden door de financieringsinstelling, die
ze behoudt in geval van permanent in gebreke blijven van de kredietnemer.
Afhankelijk van het soort roerend goed zal de bank de hoogte van de garantie
aanpassen. Zo kan de kredietinstelling voor aandelen, waarvan de waarde
enorm kan variëren, een portefeuille ter waarde van 150% van de toegekende
lening als borg eisen. Dit soort borg kan met de twee hierboven genoemde
garantiestellingen gemengd worden: het recht op reële executie en
de persoonlijke garantie. |
